En el proceso de compraventa de una propiedad en Venezuela, la distribución de los gastos entre el comprador y el vendedor está definida tanto por la ley como por la práctica común. Aunque la legislación establece quién debe asumir ciertos costos, en la realidad, la negociación entre las partes puede influir en la repartición.
Gastos que le corresponden al Vendedor
El vendedor es responsable de dejar la propiedad libre de deudas y con toda la documentación en regla para poder transferirla sin inconvenientes. Los gastos que generalmente asume el vendedor son:
- Solvencia de impuestos municipales: Debe asegurarse de que todos los impuestos municipales, como el de inmuebles urbanos y el aseo urbano, estén al día.
- Solvencia de condominio: Si la propiedad forma parte de un condominio, debe presentar una solvencia que certifique que no hay deudas de cuotas de mantenimiento.
- Impuesto sobre la Renta (ISLR): La Ley de Impuesto sobre la Renta establece que el vendedor de una propiedad que no constituye su vivienda principal debe pagar el 0,5% del valor de venta como un anticipo de este impuesto. Si el inmueble es su vivienda principal, puede solicitar una exención.
- Gastos de liberación de hipoteca o gravámenes: Si la propiedad está hipotecada o tiene cualquier otro tipo de gravamen, el vendedor debe correr con los gastos para su liberación.
- Honorarios de la inmobiliaria: Si la venta se realizó a través de una agencia inmobiliaria, es el vendedor quien comúnmente asume el pago de la comisión, que suele ser un porcentaje del valor de la venta.
Gastos que le corresponden al Comprador
Según la normativa vigente en Venezuela, es el comprador quien debe cubrir los gastos de registro de la propiedad. Estos son los costos principales que asume el comprador:
- Aranceles del Registro Público: Este es el gasto más significativo. El arancel legalmente establecido es un porcentaje sobre el valor del inmueble, que no debe superar el 2%. Sin embargo, en la práctica, los registradores pueden realizar un avalúo propio que sobrestime el valor de la propiedad, lo que incrementa los aranceles a pagar, llegando en algunos casos a porcentajes mucho mayores (se han reportado casos de hasta 40% sobre el valor del inmueble).
- Documento de compraventa: Los honorarios del abogado que redacta y visa el documento de compraventa son responsabilidad del comprador.
- Timbres fiscales: Los timbres fiscales necesarios para el trámite de registro.
- Gastos notariales (si aplica): Si se realiza algún documento previo en una notaría, como una promesa de compraventa, el comprador asume los costos correspondientes.
Consideraciones adicionales
- Acuerdo entre las partes: La ley prioriza la libertad de pacto entre el comprador y el vendedor. Esto significa que, aunque hay una distribución general, las partes pueden acordar en el contrato quién asumirá cada gasto, lo cual debe quedar explícitamente establecido.
- Transparencia de costos: Dada la variabilidad de los costos de registro y los posibles sobrecargos, se recomienda que el comprador se asesore legalmente y solicite un estimado de los gastos en la oficina de Registro correspondiente para evitar sorpresas. La Cámara Inmobiliaria de Venezuela ha denunciado que muchos registros sobreestiman el valor de los inmuebles para cobrar aranceles más altos, lo que dificulta las transacciones.
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